疫情期间和 疫情后的规划:与Ian Cady的 访谈

访谈 – Ian Cady | 规划总监

仅在短短几个月以前,“疫情”这个词还不会每天出现。房价增长,人们下班后会和朋友一起喝一杯,学生们则可以在校园中自由走动。

而现在,每天都充斥着COVID-19的新闻;家长们忙于应对工作、家庭教育、社交隔离规范和过多的视频通话。这场疫情已经造成的影响是令人震惊的,我们也将继续观察世界各地社区受到的影响。很多城市街道已经空了好几个月。随着(澳大利亚)总理今天(5月8日)宣布了“COVID-19疫情防控三步走”政策,我们都在争论的问题是,我们的城市会不会“反弹”,或者疫情过后会不会出现一个新常态?

尽管不能面对面地喝一杯咖啡聊聊,但我们想我们可以坐下来,和我们的规划专家之一,普利斯设计集团总监Ian Cady一起喝一杯虚拟咖啡,听听他对隔离生活以及规划和开发前景的看法。

疫情爆发后,你看到了什么样的市场转变?

在COVID-19之前,(澳大利亚)住宅价格在经历两年下跌后开始呈上涨趋势。住宅和投资市场前景光明,有望出现转机。虽然现在,尽管最近规划改革做了更新以推进项目,我们仍然看到新的私营项目计划被搁置。

政府和规划部长实施了新的规划改革和刺激方案,这足以推动行业的进步吗?

刺激方案在短期内对行业有益,但只有艰难的结构性改革的可能性,比如解决开发商出资构架、用土地税取代印花税,才能对中长期产生最大的收益。在地产行业内,你很难找到有人会认为印花税是个好主意。在危机时刻,适应能力和创新能力是关键,曾经也许可行的做法现在被强调已经行不通了,这迫使我们去提出新的、更好的思考方式。

在危机时刻,对采取重大举措必要性的共识通常更容易达成。随着我们逐渐摆脱这场疫情,实施结构性改革以刺激长期增长的需求将变得更加紧迫。

您目前在市场上看到了什么?

规划是市场行情的良好指标。我现在被最常问到的问题中有一个是如何加快项目进度?但是,人们对启动项目更为犹豫。审批是一回事,他们正在被推进;但项目的启动又是另一回事。开发商和投资者在延迟支出,直到能有更多的确定性出现。但这种犹豫不决会持续多久,建造行业延迟开工的时间将持续到什么时候呢?

住宅市场投资者有很大一部分是由移民带来的。随着边境的关闭,我们的经济所依赖的推动力——移民停止了。消费者信心显然遭到了打击,而这将进一步抑制投资者需求。不幸的是,如果能够消费的人口增长减少,没有任何项目可以得到批准以恢复投资者市场。

您认为疫情会带来什么变化?

因为国际旅游和教育是经济中已经关闭的那些中重要的组成部分,我们肯定会看到学生住宿和酒店项目的减少。这就引向了一个问题,是否会发生民族主义的转向?有说法称国际寄宿生入境通道会关闭至少12个月,这是否会带来文化转变,外籍学生是否会开始考虑在自己的国家,而不是出国学习?

实体零售同样面临着不确定的未来。当社交隔离结束后,我们是否都会恢复到以前的购买和娱乐习惯,还是会发生向网络购物、餐饮外卖或在家做饭的更永久性的转变?

由于职员被迫在家办公,雇主必须提供相应的支持系统。在这结束之后,我们之中又有多少人会回到办公室,回到大多数公司所在的中央商务区?

旅游业承受的影响则显而易见,但疫情对区域经济更广泛的乘数效应又如何?区域经济中许多都是由旅游业支撑的,他们已经遭受了夏季丛林大火的严重影响。

我们现在可以重点关注哪些机会?

现在我们的城市和街道仍然安静,这是一个推进公共领域工作的绝佳机会。规划审批过程会相对较快,而当路上车辆更少、人流量显著降低的时候,也是关闭街道,升级自行车道的最佳时机。政府已经在做出响应,例如为悉尼内西区的一条重要自行车道提供资金,并增加乔治街(George Street)的行人专用区。这些都是很好的想法。

展望未来,注意力将会在哪里?

特别是新南威尔士州,其在过去几年一直处于战略规划阶段。我认为这一阶段将会延长。行业将会具备更多的能力去和政府合作,开展战略规划实践和由公众引导的工作,而不是促进私人发展。但是,战略规划和优化审批系统的压力之间将存在紧张关系。